Problemas con inmuebles

Todo inmueble tiene dos aspectos que debemos tener en cuenta: por un lado la “existencia física” del inmueble (la situación real); y por otro lado la situación jurídica del mismo.

El simple uso u ocupación de un inmueble no significa ser el dueño, aún cuando hubiere voluntad de serlo; asimismo muchas situaciones de conflicto impiden disfrutar de los beneficios de un inmueble (sea por su uso o por el aprovechamiento de su venta) hasta tanto no se perfeccione la situación jurídica de ese inmueble.

También en innumerables situaciones la no utilización de nuestros derechos (sea como poseedor, propietario, heredero, condómino, etc.) trae como consecuencia la pérdida de derechos. En estos casos nunca es aconsejable “dejarse estar”.

A continuación se describen algunos problemas relacionado con inmuebles:

  • Embargados
  • Usurpados
  • Usucapión
  • Condominio

Embargados

Antes abordar esta cuestión debemos analizar el tema de la deuda. Debemos tener en cuenta que el titular de un inmueble es la persona que figura como tal en el Registro de la Propiedad, y el inmueble puede ser embargado si el titular del inmueble tiene deuda.

Una deuda impaga puede derivar en el embargo del inmueble de su propiedad. Resulta siempre aconsejable pagar o refinanciar la deuda lo antes posible, incluso transfiriendo el inmueble si es necesario. De lo contrario el transcurso del tiempo hará incrementar la deuda por los intereses judiciales y por la intervención de abogados y martilleros cuyos honorarios serán afrontados con su inmueble.

Son innumerables los casos en que una deuda de poco monto, por el transcurso del tiempo termina siendo superior al valor de un inmueble.

Por otra parte, deben tener en cuenta que cuando se embarga un inmueble el propietario ni siquiera tiene noticia de ello, en muchos casos se entera cuando lo visita el oficial de justicia y el inmueble está a punto de ser rematado judicialmente.

Usurpados

En primer lugar lo que debemos tener en claro es que cuando un inmueble es usurpado la única vía que debemos utilizar es la judicial. Cualquier intento de justicia por mano propia puede ser denunciado penalmente, aún en contra del dueño del inmueble.

En muchas situaciones la vía penal resulta más efectiva que la vía civil. Debemos investigar cuantas personas han usurpado el inmueble, si hay menores, cuándo lo usurparon, etc.

Radicada la denuncia penal correspondiente se solicita una medida cautelar pidiendo el cese de los efectos del delito lo que en este caso implicaría el desalojo de los usurpadores.

Usucapión

La usucapión recibe el nombre de prescripción adquisitiva, esto es la adquisición de un dominio por el transcurso del tiempo. El tiempo en las relaciones jurídicas es un factor determinante, mientras que para una parte el transcurso del tiempo trae como consecuencia la pérdida de un derecho (ej. El acreedor pierde el derecho de exigir el cobro de un pagaré luego de 3 años) para la otra parte importa la adquisición de un derecho (ej. El derecho de no pagar por prescripción de la deuda).

La usucapión consiste en la adquisición de un dominio por la posesión continua y pública de un inmueble en el transcurso del tiempo. Esta posesión debe ser legal, es decir sin los vicios de clandestinidad ni violencia.

Conforme la ley argentina, la posesión continua de un inmueble por 10 años prescribe la propiedad por quien adquiere con buena fe y justo título. En este punto debemos aclarar que el adquirente ya tiene el inmueble para sí porque lo posee y también tiene justo título, el efecto de la usucapión es consolidar la adquisición ya hecha, protegiendo al poseedor de toda acción de reivindicación.

Por justo título se entiende al instrumento que comprueba la causa de la adquisición, así por ejemplo el pago es un título. Cuando se exige justo título no es un acto que emane del verdadero propietario puesto que contra él la ley autoriza la prescripción, basta que haya emanado por quien hubiese sido señor de la cosa.

Asimismo, la posesión continua de un inmueble por 20 años, con ánimo de tener la cosa para sí, prescribe la propiedad por quien posee sin necesidad de título ni buena fe por parte del poseedor.

Condominio

El condominio es el derecho real de propiedad que pertenece a varias personas por una parte indivisa de una cosa mueble o inmueble.

Cada condómino goza respecto su parte indivisa de los derechos inherentes a la propiedad compatibles con la naturaleza de ella. El condómino puede vender su parte indivisa y sus acreedores pueden embargarlo.

Ninguno de los condóminos puede ejercer sin el consentimiento de todos, actos materiales o jurídicos que importen el ejercicio actual e inmediato del derecho de propiedad, un ejemplo de estos actos sería celebrar contrato de alquiler, hacer uso del inmueble, venderlo o constituir hipoteca. La oposición de uno bastará para impedir lo que la mayoría quiera hacer a este respecto.

Ahora bien, por otra parte cada propietario está autorizado a pedir en cualquier tiempo la división de la cosa común. Esta puede hacerse de común acuerdo entre las partes o mediante división judicial.